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海南省地方税务局关于印发契税申报纳税业务操作规范的通知
2015年03月26日 07:53    发文单位:海南省地方税务局  文号:琼地税发[2015]66号
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各市、县、区地方税务局,各直属稽查局,省局各部门:
  现将《海南省地方税务局契税申报纳税业务操作规范》印发给你们,请认真贯彻执行。如执行中存在问题请及时反馈省局。
  海南省地方税务局
  2015年3月24日
  海南省地方税务局
  契税申报纳税业务操作规范
  为了加强契税税收征管,规范契税申报纳税业务操作,制定本规范。
  一、增量房销售涉税业务
  (一)申报管理
  1.契税申报可由购房业主自行申报,也可由房地产开发企业代收代缴契税批量申报。
  2.由购房业主自行申报的,购房业主可通过地税办税服务厅自助服务平台自行录入或办税辅导岗录入进行申报。
  由房地产开发企业代收代缴契税批量申报的,房地产开发企业通过网上申报纳税平台、地税办税服务厅自助服务平台或办税辅导岗等地税提供的申报平台进行申报。通过网上申报纳税平台申报的不得申报有需要税务机关进行减免审核的契税申报。
  3.申报管理的要求。属于增量房交易的,在申报缴纳契税前,房地产开发企业应按照《海南省地方税务局房地产业、建筑业税收管理规范》的规定,在地税征管系统中做好增量房房源登记。属于存量房、土地交易的,在申报缴纳契税前,应按照房地产一体化管理要求,在地税征管系统中做好应税财产登记。
  4.申报信息提交及审核管理。
  房地产开发企业通过网上申报纳税平台申报的,应进行信息核对,然后确认申报,即可进行缴纳税款。注意:通过网上申报纳税平台申报的,不需要提交税务机关进行申报审核。
  房地产开发企业或购房业主在地税办税服务厅申报平台录入或导入交易明细信息后,应进行信息核对,然后确认提交审核。由地税办税服务厅“房地产申报审核岗”审核确认后,方可进行缴纳税款。注意:通过地税办税服务厅自助服务平台申报的,需要提交税务机关进行申报审核。
  房地产申报审核岗受理房地产开发企业或购房业主提交的申报资料,在地税征管系统中进行申报审核。审核时须进行信息与纸质资料完整性与一致性的审核。完整性是指纳税人提交的纸质办税资料须与地税征管系统中显示的资料清单相符;一致性是指录入的申报信息与纸质办税资料相符。纳税人提交资料不齐全的,可进行退档操作;录入信息不一致时,申报审核岗可即时修改。经审核确认后,方可进行税款征收。
  (二)税款缴纳
  房地产开发企业通过网上申报纳税平台申报的,应在契税缴款期限内缴纳税款。逾期未缴纳的,应到地税办税服务厅“房地产申报审核岗”办理税款缴纳。
  房地产开发企业或购房业主在地税办税服务厅申报的,应在契税缴款期限内凭申报受理时取得的受理号到办税服务厅缴纳税款。
  房地产开发企业代收代缴契税的,按照规定的比例预缴税款,对预缴税款的,由税务机关开具税收通用缴款书。剩余税款由房地产开发企业在代办房产证之前,凭房屋实测面积报告及其他相关资料(包括减免税资料)计算缴纳,结清税款后,由税务机关开具契税完税证明。
  (三)资料归档
  房地产归档岗在打印税单、打印归档清单和补充上载扫描文件等操作后,按受理号将开票审核岗传递的纸质办税资料、发票存根联(复印件)、受理单存根、税收电子转账专用完税证第一联 (如房地产开发企业代收代缴的传递存根联复印件)或通用缴款书第六联存根、核税单等资料同袋归档,根据电子档案管理办法,打印条形码,将《房地产过户办结归档清单》和条形码粘贴到档案袋封面,纳入电子档案管理。
  (四)退税审核
  1.房地产开发企业代办的
  因终止交易、合同金额改变等原因,增量房过户交易征收税款时,产生应补(退)税款。具体操作是开发商自助服务平台选择本次应过户的业主(可多选,可选择有减免税的业主),确认提交审核,“房地产申报审核岗”受理审核后,系统自动计算房产过户应缴税款、减免税额、滞纳金,并扣除已缴契税金额后计算本次实际应补(退)税款。
  (1)本次申报有应退税款的,系统按业主明细记录应退税款明细,不影响房产过户信息发送或办理其他事项。
  (2)本次申报有补缴契税的,在打印“税收电子转账专用完税证”备注栏打印“补缴契税”。
  (3)征收机关通过系统模块查询“房产过户应退税款明细表”,打印并盖章,与“税收电子转账专用完税证”(两联原件)一并作为纳税人办理退税的依据。纳税人办理退税后,到办税服务厅“房地产申报审核岗”在系统“房产过户退税契税完税证换开”模块换开实际过户金额契税的“税收电子转账专用完税证”,换开的税票上开具、缴款日期按原税票的日期打印。
  2.纳税人自行办理的
  纳税人因终止交易、合同金额改变等原因发生退税,由纳税人提供契税税收完税证明及相关退税证明材料提交“大厅文书受理岗”审核,办理退税。
  二、存量房、土地交易涉税业务
  存量房和土地发生过户交易的,纳税人应向税务机关申报缴纳契税。申报纳税时以单套房产(或单宗土地)为基本单位计征和核算税款。属于存量房评估范围的房地产,必须首先经过“存量房交易评估系统”进行交易价格的核定,以确定税基。
  (一)申报管理
  1.纳税人进行存量房、土地交易申报,必须在地税办税服务厅进行申报。未做应税财产登记的,须进行应税财产登记。
  2.存量房、土地交易的契税申报通过房地产一体化系统,实行“两审复合制”一站式办理。
  (二)税款缴纳
  纳税人应在契税缴款期限内,到地税办税服务厅一次性缴纳税款后,由税务机关开具契税税收完税证明。
  (三)资料归档
  房地产归档岗在打印税单、打印归档清单和补充上载扫描文件等操作后,按受理号将开票审核岗传递的纸质办税资料、发票存根联(复印件)、受理单存根、税收电子转账专用完税证第一联 (如房地产开发企业代收代缴的传递存根联复印件)或通用缴款书第六联存根、核税单等资料同袋归档,根据电子档案管理办法,打印条形码,将《房地产过户办结归档清单》和条形码粘贴到档案袋封面,纳入电子档案管理。
  (四)退税审核
  纳税人因终止交易、合同金额改变等原因发生退税,由纳税人提供契税税收完税证明及相关退税证明材料提交“大厅文书受理岗”审核,办理退税。
  三、特殊处理
  (一)多环节交易的,须分别进行交易申报,每个交易环节生成一个受理号。继承人将继承的房地产无偿赠予直系血亲或配偶的,可分解为继承和无偿赠予两个环节。转让人在转让划拨地的同时支付土地出让金的,分解为出让和转让两个环节。
  (二)所交易的土地坐落在海口市内的,须填录“国土局缴税通知书编号”,系统即自动接收国土局传递的土地相关信息。
  (三)稽查查补房地产销售、土地交易涉税业务,按业务操作流程进行申报纳税,并在系统中将此税款标注为“稽查查补”税款。
  (四)对于房地产开发企业已汇总缴纳税款未明细申报的处理方法。
  对于房地产开发企业代收的契税税款,已由开发商汇总缴纳,但未进行明细申报,购房业主又需要税务机关开具契税完税凭据的情况(如稽查查补开发商已经汇总缴纳契税税款,但未进行明细申报的),应按以下流程处理。
  1.整理资料:征收单位(含稽查)整理汇总缴纳纳税人及其购房业主应缴契税明细情况等资料,要求汇总税款必须与明细应缴税款一致。
  2.补录明细申报:征收单位按上述操作流程进行契税申报,但不能操作“税款缴纳”,只产生购房业主明细应征信息。补录后提交书面申请和有关资料,申请人与省电子税务管理中心共同进行后台数据处理。
  3.省电子税务管理中心运维人员根据购房业主明细应征信息和已汇总缴纳的税款信息,将业主明细征收信息的缴款、上解、入库等信息改为原开发商汇总缴款相应的信息,并补充完税证等相关信息冲减原开发商汇总缴款信息。
  4.省电子税务管理中心运维人员与申请人员核准明细信息后,冲减原开发商汇总缴款产生的征收信息。
  5.申请人员通知办税服务大厅收回开发商汇总缴款开具的“税收完税证明”,使用系统“税票换开模块”,开具“税收完税证明”,开发商、购房业主各持一联。
  四、纳税人办理契税申报需提供资料
  (一)办理增量房纳税申报预缴需提供资料
  房地产开发企业代购房业主申报预缴契税税款的,提供以下资料:
  1.商品房预(销)售合同原件及复印件;
  2.交易双方身份证明复印件。
  以上办理事项中,要求提供的原件仅在申报时做资料核实使用。
  (二)办理增量房纳税结算需提供资料
  房地产开发企业销售增量房已预缴契税、待商品房竣工验收签订交接书后,房地产开发企业到所属地税局的办税服务厅办理纳税清算需提交(补齐)以下资料:
  1.受让方身份证明复印件和购房者的委托书原件;
  2.已纳契税时开具的税收电子转账缴款书原件;
  3.已签订交接书的商品房买卖合同及交接书原件及复印件;
  4.房屋实测面积报告;
  5.符合相关税收优惠减免的,根据地税征管系统要求提供相应减免证明资料。
  以上办理事项中,要求提供的原件仅在申报时做资料核实使用。
  (三)办理增量房自行纳税申报需提供资料
  购房者自行办理增量房契税申报的,应提交以下资料:
  1.受让方身份证明原件及复印件;
  2.商品房买卖合同原件及复印件;
  3.符合相关税收优惠减免的,根据地税征管系统要求提供相应减免证明资料。
  以上办理事项中,要求提供的原件仅在申报时做资料核实使用。
  (四)办理存量房权属转移纳税申报需提供的资料
  1.交易双方身份证明原件及复印件,委托他人代办的还须提供委托书原件及代办人身份证复印件;
  2.房屋转移合同或具有合同性质的契约、协议、合约、单据、确认书复印件;
  3.符合相关税收优惠减免的,根据地税征管系统要求提供相应减免证明资料。
  以上办理事项中,要求提供的原件仅在申报时做资料核实使用。
  (五)办理国有土地使用权出让纳税申报需提供资料
  1.土地使用权承受人身份证明,委托他人代办的还须提供委托书原件及代办人身份证复印件;
  2.土地使用权出让合同原件及复印件;
  3.符合相关税收优惠减免的,根据地税征管系统要求提供相应减免证明资料。
  以上办理事项中,要求提供的原件仅在申报时做资料核实使用。
  (六)办理土地使用权转让纳税申报需提供资料
  1.交易双方身份证明,委托他人代办的还须提供委托书原件及代办人身份证复印件;
  2.土地转移合同或具有合同性质的契约、协议、合约、单据、确认书复印件;
  3.国有土地使用权证;
  4.符合相关税收优惠减免的,根据地税征管系统要求提供相应减免证明资料。
  以上办理事项中,要求提供的原件仅在申报时做资料核实使用。
  (七)办理家庭唯一普通住房契税优惠需提供资料
  家庭唯一普通住房契税优惠办理属于备案类减免事项,按照备案类减免税管理相关规定办理。纳税人申请家庭唯一普通住房契税优惠的,应提供以下资料:
  1.《纳税人减免税备案登记表》;
  2.房屋转移合同或具有合同性质的契约、协议、合约、单据、确认书原件及复印件;
  3.交易双方身份证明原件及复印件,委托他人代办的还须提供委托书原件及代办人身份证复印件;
  4.户口薄原件及复印件;
  5.已婚人士提供结婚证原件及复印件,单身人士提供单身证明原件及复印件;
  6.家庭唯一住房证明材料(证明材料由购房所在地的房屋管理部门出具,户籍不在购房所在地的,还需提供户籍所在地的房屋管理部门出具的住房查询证明材料。内容包含个人购买房屋承诺书中填写的所有家庭成员住房情况证明。);
  注:本项资料中提供户籍所在地住房查询证明材料的执行时间以纳税义务发生时间为准,即纳税义务发生时间在本规范执行之后的,其资料要求按本规范执行;纳税义务发生时间在本规范执行之前的,其资料要求按原规定执行。
  7.个人购买房屋承诺书。
  以上办理事项中,要求提供的原件仅在申报时做资料核实使用。
  本规范自2015年4月15日开始执行,《海南省地方税务局关于印发契税申报纳税业务操作规范的通知》(琼地税发[2012]120号)自本规范执行之日起废止。
  附件:个人购买房屋承诺书
  附件
  个人购买房屋承诺书
  根据财政部 国家税务总局有关文件规定,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减半征收契税;对个人购买90平方米及以下普通住房的,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1 %税率征收契税。购买人在购买普通住房时,所购住房确为其家庭唯一住房的,应填写本承诺书并自负法律责任。
购买房屋座落     建筑面积   
房屋购买人     身份证号码   
婚姻状态  已婚□  未婚□
配偶姓名     身份证号码   
未成年子女姓名     身份证号码   
未成年子女姓名     身份证号码   
其他购买人  有□  无□
其他购买人姓名     身份证号码   
配偶姓名     身份证号码   
未成年子女姓名     身份证号码   
本人承诺:以上信息是真实的、可靠的、完整的,现购买住房系全国范围内本人家庭唯一住房。
  注:本承诺书所称房屋仅指住房。
  承诺人(签章):
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